法制周報·新湖南記者 陳思 曾雨田
質疑小區物業公共部分收入賬目不清，可能存在“貓膩”，長沙岳麓區陽光100國際新城小區的4名業主，將物業公司告上了法庭，要求行使業主知情權，查閱監督物業賬目明細。
長沙市岳麓區人民法院開庭審理此案后，于2020年11月26日作出一審判決，駁回了業主們的訴訟請求。目前，業主們已向該院提起上訴，要求物業公開賬目明細。
雙方爭論焦點：
業主知情權范圍是否擴大
2010年入住陽光100國際新城小區的業主秦厚剛介紹，小區現有4期、8000余戶業主，物業費收費標準為每月1.6元/平方米。公共收益部分還包括基站、小區出入口等公共區域擺攤租金、停車場等5塊商業收入。
2015年開始，他和多名熱心小區公共事務的業主，對物業每年在小區公告欄張貼的收支明細公示產生了疑慮，“每年張貼出來的公共收益從100多萬到幾百萬不等，收支都是虧本的，不是虧50多萬，就是百來萬”。
質疑賬目不明，秦厚剛和多名業主曾以個人身份，向物業提出申請，要求查閱賬目明細，但交涉多次未能如愿，“物業說我們沒成立業委會，無權查看，每次都讓我們‘看公示就是了’”。
秦厚剛說，多年前，業主們就積極奔走，試圖成立業委會，以監管物業。但因其他原因，業委會遲遲未能正式成立。2019年，他和其他3名業主對物業提起訴訟，“不能再等到業委會成立了”。
他們訴稱，根據《物權法》第82條、《物業管理條例》第6條規定，業主享有知情權和監督權，物業需公開自2004年7月16日至今的業主共有部分的使用和收益情況，以及支出情況所涉及的合同、收款憑證、銀行交易明細等原始憑證，并允許查閱、復印和拍照。
在2020年10月30日的庭審中，“業主知情權的范圍界定”“公示主體應為業委會還是物業”等問題成為雙方爭論的焦點。
物業方及律師認為，每年小區物業服務、公共部位經營收支明細，物業已在小區公示欄進行過公示，已經履行了物業管理服務義務。根據《業主大會和業主委員會指導規則》第36條及《湖南省物業管理條例》第21條規定，業主們請求中要求公布的資料等，公布的主體均為業主委員會。而業主們要求公開原始憑證，并查閱復印和拍照，屬于擅自擴大業主知情權的范圍。業主要求查閱原始憑證的提供、復印拍照等要求，超出業主知情權的權利范圍，且無法律依據。
對此，業主方及律師則回應稱，根據《物業管理條例》第6條規定，業主在物業管理活動中可以監督物業服務，業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況，享有知情權和監督權。因業委會未正式投入工作，一直以來，小區是由物業對共用設備設施進行使用和管理。據《合同法》，合同義務不僅包括合同約定的本身條款，還包括法律法規規定的法律義務，合同中雖無約定的義務，但據《物業管理條例》，物業有公開的法定義務。
業主方代理律師張群林說，目前的確尚無明確法律條文規定，物業公司需要公示財務賬目原始資料。但基于法律保障維護業主知情權和監督權的立法精神，在小區還沒有業委會，物業暫時代管公共收益部分的情況下，物業公司除了履行張榜公示的基本義務外，當業主對賬目提出質疑時，理應保障業主知情權。
在陽光100物業發展有限公司長沙分公司，負責與業主協調的客服部主管賀秉文介紹，該公司2004年成立，每半年、一年，公司都向業主公布收支明細，也要接受審計部門審計。他認為，業主要求查閱賬目的要求，不僅牽涉到公司的商業機密，還得安排專人接待，公司無法滿足。業主看來是連年虧損的公示明細，其實是正常的運營收支?！案鶕段飿I管理條例》規定，即便業委會成立，也要經業主大會同意，業委會才能前來查詢?！彼f。
物業方律師、湖南環楚律師事務所律師葉意根認為，物業公司已公布整體收支明細。業主要求公布合同、流水、賬目明細等原始材料，不僅沒有法律依據，且將給物業公司造成負擔，“業主對知情權行使范圍做了不恰當的擴大”。針對業主就物業為何連年虧損還繼續經營的質疑，葉意根說，如果要提供虧損的詳細信息，必然增加物業公司的服務成本，“沒有法律明確規定業主有這項權利”。根據湖南省住建廳發布的《業主大會和業主委員會指導規則》，業委會應向業主公示收益情況，但該小區業委會尚未成立，實際情況上是不能滿足的。
《民法典》規范了物業服務應當公開的內容
業主知情權，是指業主了解建筑區劃內涉及業主共有權以及共同管理權相關事項的權利。
記者查閱發現，我國《物業管理條例》規定，業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。《物業服務收費管理辦法》規定，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，業主請求公布、查閱五類應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持。
在前述規定的基礎上，2021年1月1日正式施行的《民法典》，進一步規范了物業服務應當公開的內容。其中，《民法典》第943條規定：物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。第271條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！睘榱烁玫乇Ｗo業主對于小區共有部分的權利，第282條還新增了一條關于業主共有部分產生收入歸屬的規定，“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有”。
第三方聲音：
建議成立業委會再維權
在司法實踐中，業主知情權的范圍如何界定，業主如何爭取自己的知情權?
記者采訪了湖南師范大學法學院教授倪洪濤。他認為，按照物業服務方面的相關規定，物業公司有義務公開共有部分收益明細、物業管理事項，業主對此有知情權，也有權要求物業公司達到法律規定和物業服務合同約定服務質量要求。
但他也認為，“只能就外圍事項公開信息，深入人家公司內部查賬特別是銀行流水，于法無據”。倪洪濤說，服務信息公開應有邊界，業主也并非執法主體或者監管主體，更非物業公司內部員工，沒有權利查詢物業公司的勞動合同、銀行流水等原始文件。
“只有相關市場監管部門等執法主體有這個監管權。”他表示，如果業主質疑收入和支出，在雙方同意的前提下，可以尋求第三方介入，比如會計事務所對物業公司賬目進行審查。業主對物業公司服務不滿意，認為其服務不到位，可以和物業公司解除服務協議。如果業主懷疑物業公司存在貪污挪用小區收入、物業費的情形，可以報案。
采訪中，湖南人和律師事務所律師高晶波認為，在小區尚無業委會的情況下，業主只是在買房時和房地產開發公司簽訂了物業前期服務合同，業主可行使的權利范圍，“可以看下前期物業服務合同約定的事項”。
他表示，業主作為物業費用的支付人，確有財務監督的權利。但行使此項權利的方式，并不是由業主私人檢查，物業公司是有權拒絕的。業主有兩個合法途徑監督查賬，一是業主委托會計事務所進行檢查，二是成立業委會，由業委會或者業委會委托會計師事務所檢查。小區業主成立業委會后，成為合法主體，便可代表全體業主，每年和物業公司簽訂物業服務合同，“這樣才有依據，甚至可以請求返還公共部分收益”。
高晶波建議，在當前業主法律意識越來越高的環境下，業主試圖用法律途徑維權，還是要符合法律要求的主體合法化，“最好成立業委會合法維權，與政府層面達成和解，由更高一層的政府組織出面協調，取得社區、街道、物業的協助或支持，業委會成立、主體合法化后，才便于主張自己的權利”。
責編：廖悠悠
來源：法制周報
